איך עובד פינוי בינוי (התחדשות עירונית)? 

פינוי בינוי הוא חלק מתהליך ההתחדשות העירונית בישראל, שנועד לחדש ולשפר אזורים עירוניים ישנים באמצעות הריסת מבנים קיימים ובניית מבנים חדשים במקומם. מעבר למענה לצרכי הדיור והעלאת איכות החיים, פינוי בינוי תורם גם לפיתוח עירוני, חברתי וכלכלי.

בכתבה הבאה, נעמיק בתהליך הפינוי בינוי, נסביר את יתרונותיו וחסרונותיו ונפרט מה נדרש לביצוע התהליך ואיך הוא מתבצע בפועל.

הכתבה בשיתוף עם אפיקים הנדסה חברת פיקוח בניה.

מה זה בכלל אומר פינוי בינוי?

פינוי בינוי הוא תהליך שבו דיירים של מבנים ישנים מתפנים מבתיהם באופן זמני, על מנת שהמבנים ייהרסו ובמקומם ייבנו מבנים חדשים, מודרניים ובטיחותיים. הדיירים זכאים לקבל דירה חדשה בבניין החדש, לרוב גדולה ומשודרגת יותר, וזאת מבלי לשאת בעלויות הבנייה.

התהליך מבוסס על שיתוף פעולה בין בעלי הדירות ליזם או לחברה קבלנית, אשר נוטלים על עצמם את עלויות הבנייה בתמורה לזכות לבנות יחידות דיור נוספות ולמכור אותן בשוק החופשי. התהליך כולל מעורבות של הרבה בעלי מקצוע כמו, עורכי דין, מפקח בניה פינוי בינוי ועוד.

פינוי-בינוי – יתרונות וחסרונות

יתרונות:

-דירות חדשות ובטוחות יותר: הדיירים מקבלים דירות חדשות העומדות בתקני הבטיחות העדכניים, כולל עמידות מפני רעידות אדמה.

-דירות גדולות ומשודרגות יותר: במרבית המקרים, הדירות החדשות גדולות יותר ומצוידות במפרט טכני מתקדם, כולל מעליות, חניה וממ"ד.

-עליית ערך הנכס: דירות בפרויקטים של פינוי-בינוי נחשבות לנכסים מבוקשים, כך שערכן בשוק גבוה בהרבה מזה של הדירות הישנות.

-פיתוח סביבתי: בניית המבנים החדשים כוללת פעמים רבות שדרוג של תשתיות ציבוריות, גינות ופיתוח סביבתי לטובת הדיירים והקהילה.

חסרונות:

-פינוי הדירות למשך זמן התהליך: הדיירים צריכים לעזוב את בתיהם לתקופה של מספר שנים, ולעיתים תהליך המעבר עלול להיות מאתגר.

-תלות ביזם: הצלחת התהליך תלויה מאוד באמינות ובמקצועיות של היזם או הקבלן, מה שעלול לעורר חששות אצל הדיירים.

מה נדרש על מנת לבצע תהליך פינוי בינוי?

אישור הדיירים:

על פי החוק, יש להשיג את הסכמתם של 66% מבעלי הדירות במבנה כדי להתחיל בתהליך של פינוי-בינוי.

בדיקת היתכנות:

היזם או הרשות המקומית מבצעים בדיקה כלכלית, תכנונית ומשפטית כדי לוודא שהתהליך אפשרי וכדאי.

תכנון מפורט:

עריכת תוכנית בנייה חדשה אשר כוללת את מבני המגורים החדשים, תשתיות סביבתיות ופיתוח קהילתי.

בחירת יזם:

על הדיירים לבחור יזם מנוסה ואמין, ולחתום עמו על הסכם שמגן על זכויותיהם.

אישורים מהרשויות:

היזם נדרש לקבל אישור לתוכנית מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ולעיתים גם מהוועדה המחוזית.

איך עובד תהליך פינוי בינוי? מהם השלבים?

שלב 1: התארגנות הדיירים

הדיירים מתארגנים כקבוצה ובוחרים נציגות שתייצג אותם בתהליך. לרוב, הם נעזרים בעורך דין המתמחה בפינוי בינוי כדי להגן על זכויותיהם.

שלב 2: בחירת יזם או חברה יזמית

הדיירים מפרסמים מכרז ובוחרים יזם המתמחה בפרויקטים של פינוי בינוי. חשוב לוודא שהיזם מנוסה, אמין ובעל גב כלכלי חזק.

שלב 3: עריכת הסכמים ותכנון הפרויקט

היזם עורך הסכם עם הדיירים ומתחיל לתכנן את הפרויקט. התכנון כולל הגשת תוכניות לוועדות התכנון המקומיות.

שלב 4: קבלת אישורים

לאחר הגשת התוכניות, היזם נדרש לקבל אישורים מהוועדה המקומית ומהרשות להתחדשות עירונית.

שלב 5: פינוי הדיירים ומימון דיור חלופי

בשלב זה הדיירים מתפנים מבתיהם ומקבלים מימון עבור מגורים חלופיים.

שלב 6: הריסת המבנים הישנים והתחלת בנייה

הקבלן הורס את המבנים הישנים ומתחיל בבניית המבנים החדשים, תוך עמידה בלוחות זמנים ובתקנים הנדרשים.

שלב 7: אכלוס הדיירים בבניינים החדשים

לאחר סיום הבנייה, הדיירים מקבלים את הדירות החדשות ועוברים אליהן.